解读深圳经济适用房最新政策(2014草案）

【导语】深圳市住房和建设局在9月9日公布了《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法》(征求意见稿)，这份草案的公布引起了市民和网友们的热议，本地宝办事易编辑将和您一起解读经济适用房取得产权和上市交易办法。

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温馨提醒：

经济适用房是保障性住房的旧有名词，很多城市都继续沿用这一说法。在深圳，经济适用房主要为政府建设的安居房、公租房和廉住房项目。

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草案原文

为规范经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动，根据《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)、《深圳市保障性住房条例》、《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(深府〔2012〕145号)等有关规定，结合我市实际，制定本办法。

相关信息：

《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)

《深圳市保障性住房条例》

《深圳市住房保障制度改革创新纲要》(深府〔2012〕145号)

 

办事解读

主要目的说明有历史根据的，并不是头脑发热。

草案原文

本办法适用于2008年1月18日以后，市、区两级住房保障主管部门与低收入家庭签订买卖合同的经济适用住房取得完全产权和上市交易的相关活动。

本办法所称增值收益，是指《经济适用住房管理办法》、《深圳市保障性住房条例》及其他相关文件中规定的取得经济适用住房完全产权或上市交易应当缴纳的土地收益和房产增值收益等价款。

本办法所称经济适用住房取得完全产权，是指签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后取得该住房占有、使用、收益、处分的全部权利，住房性质变更为普通商品住房。

本办法所称经济适用住房上市交易，是指签订买卖合同之日起满5年的经济适用住房，取得完全产权前，其权利人根据本办法规定缴纳增值收益后，将该住房性质变更为普通商品住房且同时登记至第三人。

办事解读

1、2008年1月18日以后购买安居房的家庭，可以申请获得安居房的产权，并且可以在获得产权后进行租赁、买卖等经济活动。

2、在此解释一下，安居房申购成功，但是申购的家庭并未拥有安居房的完全产权，只是有占用居住的权利，安居房的产权属于公共的，由政府代为管理。

3、根据这部草案，要想绿本换成红本，享有完全的产权，经济适用房购买合同需满5年，还需要缴纳一定增值收益。

草案原文

经济适用住房权利人申请取得完全产权或者上市交易，需同时符合下列条件：

(一)申请人为经济适用住房《房地产证》(绿本)登记的权利人，且经其他权利人一致同意;

(二)签订买卖合同满5年;

(三)已经依照买卖合同付清购房款。为购买本套经济适用住房而按揭贷款并设定抵押的，须经抵押权人书面同意;

(四)不属于《深圳市保障性住房条例》规定的不得受理其取得住房完全产权申请的情形;

(五)政策法规规定的其他相关条件。

办事解读

1、跟之前的法规有冲突的绿本申请人不能申请;

2、跟你一块购房居住的其他权利人（妻子、父母等）要同意;

3、签订买卖合同满5年;

4、申购安居房的房款或者贷款还清，或者得到贷款抵押权人（多为银行）书面同意。

 

草案原文

经济适用住房取得完全产权和上市交易的申请受理部门按照以下规则确定：

(一)市住房保障主管部门(以下简称市主管部门)售出的经济适用住房取得完全产权或上市交易的，由市主管部门或其依法委托的相关机构负责受理、审核;

(二)区住房保障主管部门(以下简称区主管部门)售出的经济适用住房取得完全产权或上市交易的，由区主管部门或其依法委托的相关机构负责受理、审核，并报市主管部门备案。

根据前款规定审核通过的经济适用住房取得完全产权或上市交易申请，由市主管部门统一按本办法规定出具批复。

办事解读

政府住房建设管理部门，去办绿本、红本都要认清名字哟。

草案原文

经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益，具体计算公式为：

应缴增值收益=(经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格)×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。

前款规定的税费，是指经济适用住房权利人在办理经济适用住房房地产证(绿本)时实际支付的税费，包括契税、印花税、交易服务费。

经济适用住房市场价格按照以下规则确定：

1、申请取得完全产权的，其市场价格按照申请时税务部门核准的二手房交易计税价格计算;

2、申请上市交易的，其市场价格按照申报的交易价格计算，但申报的交易价格低于申请时税务部门核准的二手房交易计税价格的，按照税务部门核准的二手房交易计税价格计算。

税务部门核准的二手房交易计税价格低于经济适用住房原购买价格的，申请人无需向政府缴纳增值收益。

办事解读

1、如果以后退休了打算回家养老，将绿本换成红本刨去缴纳的增值收益，还是可以在二线城市郊区找个安静地方养老的。具体看个人考量了，安居房就只能申请这么一次，要是不打算出租或者上市交易什么的，只是自己居住，绿本也是没必要换红本的。

2、一般而言，税务部门核准的二手房交易计税价格，是不会低于经济适用住房原购买价格的。所以申请人无需向政府缴纳增值收益，就能将绿本换为红本的情况，只有逆天才可能发生。

草案原文

经济适用住房权利人申请取得完全产权的，按以下程序办理：

(一)提出申请。申请人向受理部门申请取得所持有的经济适用住房完全产权。

(二)受理审核。受理部门根据本办法进行审核，自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，出具经济适用住房增值收益缴纳通知书(以下简称《增值收益缴纳通知》)，载明应缴增值收益金额、有效期和收款银行账户等信息;经审核不符合申请条件的，驳回其申请并书面说明理由。

(三)准予批复。经审核符合申请条件的申请人一次性足额缴纳增值收益后，向市主管部门提交缴纳凭证。经核实增值收益足额缴纳的，市主管部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权的批复。

申请人未在《增值收益缴纳通知》有效期内一次性足额缴纳增值收益并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。

(四)变更登记。申请人持市主管部门出具的批复文件，向市房地产权登记中心申请将该套经济适用住房变更登记为普通商品住房，权利人不变。

办事解读

详情参见：深圳“绿本”转红本办事指南

草案原文

经济适用住房权利人申请上市交易的，按以下程序办理：

(一)提出申请。申请人可在自行确定该套住房买受人及其交易价格后，向本办法规定的受理部门提出取得经济适用住房完全产权并上市交易的申请，并如实申报已确定的买受人及交易价格。

(二)受理审核。受理部门根据本办法进行审核，自受理申请之日起15个工作日内将审核结果书面告知申请人。经审核符合申请条件的，受理部门出具是否按照申请人申报的交易价格优先回购该套住房的书面意见，予以优先回购的按本款第(三)项规定办理，不予优先回购的按本款第(四)项规定办理。经审核不符合申请条件的，驳回其申请，并书面说明理由。

(三)予以优先回购。受理部门决定优先回购该套住房的，通知申请人签订回购合同，按照申请人申报的交易价格扣除其应缴增值收益后向申请人支付价款，收回该套住房产权，并将其重新纳入保障性住房房源。

(四)不予优先回购。受理部门决定不予优先回购该套住房的，按以下程序办理：

1、受理部门出具《增值收益缴纳通知》，载明应缴增值收益金额、有效期和收款银行账户等信息。

2、申请人一次性足额缴纳增值收益后，向市主管部门提交缴纳凭证。经核实增值收益足额缴纳的，市主管部门于5个工作日内出具准予取得经济适用住房完全产权并上市交易的批复，批复中须载明买受人及交易价格。

申请人未在通知规定的时间内与受理部门签订购房合同，或未在《增值收益缴纳通知》有效期内一次性足额缴纳增值收益并提交缴纳凭证的，视为自动放弃本次申请。

3、申请人和买受人持市主管部门出具的批复文件，向市房地产权登记中心同时申请办理变更和转移登记，将该住房性质变更为普通商品住房并登记至买受人名下。

 

办事解读

申请上市交易有两种情况，一是政府优先回购，二是政府不予优先回购，

1、政府优先回购的话，增值收益缴纳金额不用自行支付，政府扣除即可，末了还会将上市交易的应得价款对申请人支付。

2、政府不予优先回购，申请人应当在一次性缴纳增值收益后，才能获得上市交易审批，超过时间未能缴纳增值收益当做放弃本次申请。

情况一：“购买经济适用住房5年后，取得完全产权前，权利人需要转让该住房的，可以自行与买受人确定交易价格，申请上市交易。符合上市交易条件的，可由买受人代为缴纳增值收益后，由权利人和买受人共同申请办理房地产证(红皮)。“也就是说，你先找到买房子的人，让他先出了这笔钱再进行转让。”

情况二：政府不优先回购经济适用房，市民也找不到能支付增值收益的买家，那么这对于着急用钱想要靠经济适用房上市交易救急的市民而言就比较麻烦了。

草案原文

向市主管部门缴纳的增值收益款，纳入深圳市保障性住房专项资金。

向区主管部门缴纳的增值收益款，资金用途参照前款执行。

办事解读

一言蔽之：取之经济适用房，用之于经济适用房。

草案原文

签订买卖合同满5年，不申请取得完全产权、不申请上市交易的经济适用住房，其产权性质不变，权利人继续持有《房地产证》(绿本)，按《深圳市保障性住房条例》等相关规定占有、使用该住房。

办事解读

简而言之，如果你不想缴纳增值收益，将绿本更换为红本，那也不要想着把安居房卖了或者出租出去。

其实，办事易编辑觉得，要是您家就这么一套安居房，不打算离开深圳市，也没有确切的新房购买计划，就不要大费周章将绿本换为红本了。毕竟绿本换为红本缴纳的增值收益计算起来不是小数目。

草案原文

第十条【继承和遗赠】经济适用住房取得完全产权前发生继承或遗赠，继承人可以按照本办法规定缴纳增值收益后，取得该套住房完全产权或将其上市交易。

继承人如申请将该住房转移登记至自己名下，应当具有本市户籍且在本市无任何形式自有住房或符合我市住房困难标准。住房性质仍为经济适用住房。

第十一条【有效期】本办法自发布之日起实施，有效期3年。

第十二条【解释主体】本办法由深圳市住房和建设局负责解释。

办事解读

1、要是发生继承和遗嘱的情况，继承人不能有任何形式的住房，还需要有深圳户籍，才能将经济适用房转移登记到自己名下，取得全部产权和上市交易参照草案规定。

2、这草案实施的话有效期3年，也就是说3年之后没准红本换绿本要缴纳的增值收益的比率更高，因为参照这个比例在全国而言并不高，所以有需要的市民们还是记得要关心政策动态，当然了本地宝办事易编辑将会携手您一起实时关注。

3、在实际工作中深圳住房建设局还会做出局部调整，本地宝办事易编辑将和您一同关注。