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【导语】经适房申请完全产权和上市交易需缴一半差价,不申请完全产权、不上市交易可保持原状。《深圳市经适房取得完全产权和上市交易管理暂行办法》向公众征求意见已经截止。深圳市住建局就市民反映较集中的问题进行回应,政府回应与办事易编辑解读的相差无几,重要的是政府回应:深圳市经适房增值收益可由买家先代缴。

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不鼓励经适房上市

对于50%的增值收益比例,部分经适房业主觉得较高,而也有市民表示为了体现经适房的保障性质,应该收取更高比例。“基于国家和我市政策法规规定,同时借鉴了其他城市立法和实践经验,兼顾购买人利益与公共利益的平衡,综合考量了各种因素后的结果。”深圳市住建局相关负责人表示,经适房权利人属于低收入困难群体,原支付的购房款也应具有一定程度的增值,并且考虑到深圳房地产市场价格较高,为尽量体现让利于民,支持其改善住房条件的需求,《办法》选择了《深圳市住房保障制度改革创新纲要》所规定的最低值50 %作为增值收益缴纳比例,该比例在北京、上海、广州、杭州等大城市中处于偏低水平。此外,增值收益纳入深圳保障性住房专项资金,用于保障性住房建设,使更多的住房困难家庭受惠,对于实现住房保障制度的可持续发展具有重要意义。

不过这名负责人强调,虽然办法规定缴纳部分增值收益后可以上市交易,但政府部门并不鼓励这种行为。“经适房政策的出发点是解决户籍低收入家庭的住房困难,并不鼓励购买人购房后进入市场交易获利,然后又形成新的住房困难。”有市民建议经适房作为保障房不应取得完全产权或者上市交易,如果确需的,应向政府缴纳100%增值收益。这名负责人也表示,该建议对于深圳今后完善住房保障制度具有重要的参考价值。但在有关法规政策修订之前,还应严格执行现行规定。

 

绿本、红本不影响居住

有部分经适房业主希望“不缴纳增值收益,只把房地产证换成红本,在证中注明经济适用住房属性”。对此,深圳市住建局相关负责人表示,国家和深圳市经适房政策法规规定,经济适用住房权利人在缴纳增值收益前,是不能取得完全产权的。另外,北京、上海、杭州等城市只有一种颜色的房地产证,为了区分经适房的有限产权和普通商品房的完全产权,这些城市在经适房的房产证内页标注房产性质为经济适用住房,用以限制其权利人不能转让、出租、抵押,实质与深圳的绿本房地产证完全一致。

“一旦办了红本,就意味着房子是可以在市场上流通的商品房,可以转让、出租、抵押等。从政府管理的角度来看,一旦给了红本,以后在市场上的行为就难以监管了。”深圳住房研究会常务副会长陈霭贫表示,保障房的本质是保障低收入人群的居住问题,拥有绿本和红本对居住来说不造成任何影响,而经适房一旦获取商品房产权,就已经脱离了保障房监管体系,假如业主把房屋拿去出售,将导致新一轮的社会公平危机,对保障房体系造成严重影响。

“我本来就是低收入群体,没有交易哪来这么多钱缴纳增值收益?”部分经适房业主表示,上市的前置条件是缴纳增值收益,但对他们来说无力承担。深圳市住建局相关负责人表示,针对此类情况,《办法》中规定了具体解决方案:购买经济适用住房5年后,取得完全产权前,权利人需要转让该住房的,可以自行与买受人确定交易价格,申请上市交易。符合上市交易条件的,可由买受人代为缴纳增值收益后,由权利人和买受人共同申请办理房地产证(红皮)。“也就是说,你先找到买房子的人,让他先出了这笔钱再进行转让。”

交易价与计税价取其高者

根据暂行办法规定,应缴增值收益=(经济适用住房市场价格-经济适用住房原购买价格)×50%-税费(原购经济适用住房的实际发生额)。经适房的市场价格如何确定?深圳市住建局相关负责人表示,申请取得完全产权的,按照申请时该套住房的二手房交易计税价格计算。上市交易的,按照申报的交易价格计算,但申报的交易价格低于申请时该套住房的二手房交易计税价格的,按照二手房交易计税价格计算。

二手房交易计税价格又称存量房交易计税参考价格,是税务部门为加强房地产交易环节税收征管。根据有关规定,对存量房(即二手房)交易成交价格明显偏低且无正当理由的,实行计征各项税款时所采用的价格。深圳市住建局一负责人表示,税务部门的商品房交易计税系统适用已久,在商品房交易市场中运行良好,为市场所肯定。二手房计税价格较真实、客观地反映了住房市场价格水平,具有较高的公信力。此外,商品房交易计税系统较为完备,能够短时间计算出相应经济适用住房的二手房交易计税价格,也有助于提高工作效率。