中国社会科学院财经院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心及社会科学文献出版社联合发布《住房绿皮书:中国住房发展报告(2014-2015)》。报告指出,2013年至2014年度,我国住房投资投机全面退潮,商品住宅首现过剩。城市间市场分化加剧,一线城市回落幅度最大,土地市场整体下行,区域差异愈加显著。
同时,绿皮书对2015年中国楼市的总体判断是:一、二线城市房价将继续下滑,三、四线城市房价将稳中有降;房价以软着陆为主,不会出现整体崩盘;各级政府将密集推出救市政策,限购政策有望全面退出;商品房库存积压销售困难,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失。
预测
一线城市楼市 明年三季度后转暖
该绿皮书称,2014年住房投资投机全面退潮,大中城市由全线上涨到普遍下跌;商品住宅进入相对过剩阶段,成交量萎缩,库存水平攀升。住房市场自发调整阶段。
“这次调整是三期调整的重合,住房市场进入‘买方市场’时代。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说。
绿皮书对2015年的总体判断是:未来住房市场将进入中速增长的常态,2015年的住房市场走势:整体延续衰退,一、二线城市2015年下半年,三、四线城市2016年下半年复苏。
2014年四季度住房市场的销售总量和价格有所回升。绿皮书预测,2015年住房销售量价回升幅度不会太大。短期波动周期由衰退转向复苏,中长期波动周期仍处在衰退调整中。一、二季度市场需求不振,开发商以价换量,市场将继续走弱。三季度以后,一、二线城市有望逐渐转暖回升,三、四线城市将继续面临调整,整个调整将在2015年难以走向复苏。但是,住房租赁市场表现相对温和增长。
从未来看,住房市场将进入中速增长的常态,中国房地产将进入“白银时代”。虽然2015年住房走势将整体延续衰退,但一、二线城市2015年下半年,三、四线城市2016年下半年将复苏。
住房限购政策 明年或将全面放开
绿皮书称,目前,仍有北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚由于其需求结构的特殊性尚在执行限购政策。中国社科院城市与竞争力研究中心主任助理邹琳华认为,未来一年,一、二线城市房价的继续下滑将是大概率事件。随着房地产市场不景气及调控政策的主方向向支持住房消费转变,仍在坚守限购的五个城市有望在一年内全面放开。此后,住房市场“供不应求”的假设难以立足,房价只涨不跌的神话将完全破灭。
绿皮书称,2015年,中央和地方政府将密集推出救市政策,楼市有望实现软着陆。绿皮书认为,这些救市政策包括:全面取消住房限购政策;进一步放宽二套及以上住房的按揭贷款条件;进一步降低住房交易税费包括营业税、契税、个人所得税等;政府收购过剩的商品住房用作保障房之用;加大旧城区及棚户区改造以扩张需求、减少供给;进一步放宽购房落户政策等。
然而,即便政府强力刺激,房地产市场也将风光不再。
此外,邹琳华表示,当前,城市人口流入的宏观拐点尚未出现,房价不会整体崩盘。
值得一提的是,绿皮书预测,未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失,随着相对过剩时代的来临,商品住房销售困难,无需再进行大规模开发。房地产市场将进入真正意义上的寡头时代。
趋势
租房将成解决居住问题主渠道
住房绿皮书指出,从2013年第四季度以来相对萧条的住房市场使得买卖市场的总体交易量下降,并且房价下降的预期依然强烈,市场观望情绪浓郁,由购转租的需求量增加导致租赁市场开始活跃。同时,由于城市化进程的推进吸引了大量农村人口和外来人口,一定程度上增加了租房群体;城市发展过程中的城中村和棚户区改造等导致了低价租赁住房市场的逐步萎缩,客观上导致了住房租赁价格的逐步攀升。
国家统计局发布的2014年9月居民消费价格变动情况显示,全国居民住房租金价格已经出现连续57个月上涨。与2013年9月相比上涨2.6%,与2014年8月相比上涨0.1%。租房者面临更为严峻的租房形势,租房支出的不断上升一定程度上增加了租房者的生活负担。不过媒体分析认为,随着商品住宅市场成交量的下行以及市场预期的影响,房屋租赁市场仍将成为很多人解决居住问题的主要渠道,住宅租赁市场的作用也将明显强化。
警惕潜在性供给严重过剩
报告提醒,目前的年均住宅竣工和施工面积远远高于需求,未来如果仍然保持这一增长水平,住房将存在严重的潜在过剩。
“2011至2013年,全国住房的年均竣工面积一直保持在20亿平方米左右,2013年施工面积得益于连续高速增长更是达到了60亿平方米,而每年住房总增长加上拆迁重置的需求最大只有12亿平方米。我现在要强调的是,潜在的供给过剩问题非常严重。”倪鹏飞如是说。
具体来讲,根据预测,目前一、二线城市的住宅相对过剩,但仍然有增长的余地。至于三、四线城市,已经达到了“绝对过剩、长期过剩”的阶段。
今年以来,住房市场一个显著的特点是,住房价格在上升,销售量却在下跌。报告指出,目前中国的住房风险不在销售环节,而是在开发环节。销售不当、资金紧张、融资高成本,使开发企业面临资金链断裂和违约风险加大。
对于未来住房政策的走向,报告建议,应该取消若干行政性管制措施,让市场在调整中发挥决定性作用。针对不同城市,也应该实行中央指导、各城市差别调控的办法。
没有完善的制度体系,市场不仅无法完成自发调节任务,还可能使问题更加尖锐,报告认为,告别住房短缺时代,改革并完善住房市场制度已经具备必要条件。对此,报告特别建议对住房金融制度进行完善,即由中央政府新建或改造国家开发银行,建立住房发展银行,改革公积金制度、完善住房租赁制度等。
限购放开对房产业负面影响大
多个城市放松限购原因在于，各地有拉动经济的压力，这个阶段其他行业又不是很景气，对房地产的依赖度就更大。而楼市成交低迷，导致卖地时很多地价格卖不高甚至流拍，所以对地区财政影响比较大，各地纷纷放松限购也有这样的考虑。
限购放开，这成为了政府在关键时期保证房地产不至全面失速的关键手段。但楼市限购放开已经一段时间，市场反应并不理想。因为在房价逐渐接近高位的时候，这些措施都遇到了阻碍。差别化房贷政策也不行了，商业银行都不敢贷了。
那么如何在未来的三到五年之内，支撑房地产购买力不至崩盘，进而让楼市由黄金时代平稳的过渡?中国版的两房，在这个时候，就真正值得考虑考虑了。
