人才住房规模化租赁是指人才住房专营机构及区住房工作指挥部（下称“区指挥部”）指定的区属国有企业等筹集主体，开展对社会存量用房的规模化租赁所筹集的人才住房。详见正文。
征求意见稿
第一章总则
第一条【制定依据】为了规范宝安区人才住房规模化租赁筹集工作，盘活各类社会存量用房，依据《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（深府规〔2018〕13号）、《深圳市人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》（深府办规〔2017〕6号）、《深圳市人才住房和公共租赁住房筹集管理办法（试行）》（深建规〔2020〕2号）等有关规定，结合我区实际，制定本细则。
第二条本办法所称人才住房规模化租赁是指人才住房专营机构及区住房工作指挥部（下称“区指挥部”）指定的区属国有企业等筹集主体，开展对社会存量用房的规模化租赁所筹集的人才住房。
第三条【房源范围】下列满足房屋结构安全、消防安全和地质安全条件的房源可纳入筹集、补贴范围：
（一）住宅或商务公寓；
（二）既有商业和办公用房按规定改造的租赁住房；
（三）城中村或产业园区宿舍房源；
（四）其他社会存量用房。
严禁将2009年6月2日以后的违法建筑纳入规模化租赁筹集、补贴范围。
第四条【工作机制】区指挥部作为区人才住房工作的领导机构，负责统筹协调全区人才住房规模化租赁工作。
区指挥部办公室设在区住房建设主管部门（下称“区主管部门”），负责区指挥部的日常工作；各街道按照属地原则，对辖区范围内的人才住房规模化租赁项目（下称“项目”）进行前期组织、协调及维稳工作。
第二章 职责分工
第五条【区指挥部】区指挥部按照宝安区住房工作指挥部议事规则的要求，研究解决人才住房规模化租赁工作涉及的重点、难点问题，并负责审定人才住房规模化租赁工作的重大事项。具体职责包括：
（一）审定人才住房规模化租赁项目整体工作方案、租金及补贴标准等并纳入筹集计划；
（二）审定其他人才住房规模化租赁项目的重大事项。
第六条【区指挥部办公室】区指挥部办公室按照区指挥部议事规则的要求，负责区指挥部的日常工作，沟通协调解决人才住房规模化租赁工作涉及的日常事务，并按规定审核相关事项。具体职责包括：
（一）审核人才住房规模化租赁项目整体工作方案、租金及补贴标准等并纳入筹集项目库；
（二）其他需要沟通协调的事项。
第七条【区主管部门】区主管部门负责人才住房规模化租赁日常工作的具体统筹、协调及监督。主要职责如下：
（一）指导人才住房规模化租赁项目开展房屋安全检测鉴定工作；
（二）负责对符合《建筑工程施工许可管理办法》有关规定的项目办理《施工许可证》，由区主管部门（住房和建设事务中心）进行监督管理；
（三）负责对意向项目消防整改可行性提出意见和建议，并对依法需要申报建设工程消防设计审查、消防验收、备案和抽查的项目开展相关工作；
对无法进行消防验收或备案的城中村房源、工业园区宿舍等项目，指导房源单位根据《深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引》的有关规定开展消防设计与改造；
（四）负责委托本市1家具备一级房地产评估资质的机构对筹集主体开展的市场租金评估进行复核，复核的市场租金评估报告作为项目审定依据；
（五）负责参与项目入住条件确认工作并核发符合入住通知书；
（六）负责与筹集主体签订人才住房规模化租赁补贴协议；
（七）负责制定房源分配方案，发布选房公告，并指导筹集主体开展房源配租、选房、签约及入住工作；
（八）负责对房源运营管理进行监管；
（九）负责项目补贴款项的审核及支付。
第八条【区财政部门】区财政部门按规定保障区有关部门和街道办事处开展人才住房规模化租赁的相关工作经费，负责受理区主管部门提出的补贴申请。
第九条【街道办事处】各街道办事处的主要职责如下：
（一）引导房源单位开展房源筹集工作；
（二）负责受理房源单位提出的人才住房规模化租赁意向项目的申请；
（三）结合项目产权、规划、辖区人才住房需求等情况对项目进行初审并提出书面审查意见；
（四）负责核对项目房源性质、建筑结构安全排查信息；
（五）负责按照《深圳市小散工程和零星作业安全生产纳管暂行办法》（深府办规〔2018〕10号）及《深圳市宝安区小散工程和零星作业安全生产纳管实施细则》（深宝规〔2019〕6号）有关规定，受理限额以下项目的小散工程备案，并对限额以上但因政策原因无法办理施工许可的项目参照小散工程予以纳管；
（六）牵头处理信访维稳事项；
（七）配合参与项目入住条件确认工作；
（八）区指挥部安排的其他工作。
第十条【筹集主体】人才住房规模化租赁项目筹集主体原则上为深圳市人才住房专营机构及其子公司承担，区指挥部也可直接确认区属国企为项目筹集主体，负责人才住房的筹集、租金评估、监管及日常服务等工作，主要责任如下：
（一）按有关规定开展人才住房规模化租赁工作，筹集人才住房房源；
（二）负责对意向项目可行性进行研究分析并提出意见；
（三）负责委托本市3家具备一级房地产评估资质的机构对项目开展市场租金评估，市场租金评估报告作为项目审定依据；
（四）根据项目房源情况编制项目整体工作方案；
（五）负责与房源单位签订项目合作、租赁协议，并同步与区主管部门（住房和建设事务中心）签订人才住房规模化补贴协议；
（六）负责督促房源单位开展装修改造报建工作，并对装修改造工作进度进行监管；
（七）负责组织项目接收条件验收并参与项目入住条件确认工作；
（八）负责组织开展房源配租、选房、入住工作；
（九）负责项目后续监管及日常服务工作及项目补贴款项申请；
（十）区指挥部安排的其他工作。
第十一条【房源单位】房源单位是指具有房源处置权的单位或个人，承担人才住房的房屋结构安全、消防安全、物业管理等主体责任，主要职责如下：
（一）负责开展项目房屋安全检测鉴定工作；
（二）配合筹集主体完成项目整体工作方案编制；
（三）负责与筹集主体签订项目合作、租赁协议；
（四）负责按相关文件规定办理项目施工报建工作；
（五）装修改造完成后，对依法需要申报消防验收或竣工验收消防备案的项目进行申报消防验收或备案，对无法进行消防验收或备案的项目，需根据《深圳市城中村规模化租赁整治改造消防安全指引》的有关规定开展消防设计与改造，由从事城市公共安全技术研究的第三方机构进行评估并出具意见，确保房源满足消防安全使用要求；
（七）负责项目整体验收工作，确保符合人才住房和保障性住房标准；
（八）负责项目后续消防安全、物业管理等工作；
（九）按有关规定负责将水电收费标准调整为民用标准，若因客观原因无法调整，需承诺不赚取差价。
第十二条【其他部门】区其他相关部门，按照行业监管的原则，依据职能分工，互相配合，做好对人才住房规模化租赁工作的组织、协调、审批、监管及服务工作。
第三章 组织实施
第一节 房源申报与筹集
第十三条【申请意向项目的条件】房源单位在申请意向项目前，应完成下列准备工作：
（一）提供房屋权属证明或房屋转租证明等处置房源的证明材料；
（二）其他需要说明的情况或资料。
第十四条【意向项目的审查】街道办事处根据房源单位上报的意向项目材料对意向项目进行初审，明确辖区人才住房需求，并将审查通过的项目报区主管部门。
第十五条【意向项目的考察】区主管部门及筹集主体对街道办上报的意向项目进行现场考察，并达成一致结论。
第十六条【租金评估】经确认可行的项目，由区主管部门（住房和建设事务中心）委托深圳市房地产和城市建设发展研究中心（下称“研究中心”）对项目进行系统租金评估，筹集主体同步委托本市3家一级评估机构开展市场租金评估，由负责人才住房分配的区主管部门复核市场租金评估。上述出具的系统租金评估报告、市场租金评估报告及复核租金评估报告作为项目审核依据。承租租金不得高于市场租金评估均值和复核租金。
第十七条【整体工作方案的编制】筹集主体结合项目考察情况开展项目整体工作方案的编制，方案应包括以下内容：
（一）项目房源装修改造标准，包括但不限于户型、套数、建筑面积、装修标准等；
（二）项目租金标准，包括但不限于承租租金、租期、租金递增率、物业管理费（含停车费）、水电费等；
（三）项目财政补贴初步测算；
（四）项目房源结构安全隐患排查结论；
（五）项目消防收文回执，或由从事城市公共安全技术研究的第三方机构出具的项目消防设计与改造初步评估意见；
（六）其他必须说明的资料。
第二节 纳入筹集计划 第十八条【入库管理】区指挥部办公室召开指挥部办公室工作会议，对筹集主体上报的项目整体工作方案进行审核，审核同意的，纳入人才住房规模化租赁项目库。
第十九条【计划管理】区指挥部召开指挥部工作会议，对筹集主体上报且纳入筹集项目库的项目整体工作方案进行审定，审定后纳入人才住房规模化租赁筹集计划。
第二十条【协议签订】项目纳入筹集计划后由筹集主体与房源单位签订项目合作、租赁协议，区主管部门（住房和建设事务中心）与筹集主体同步签订项目人才住房规模化租赁补贴协议。
第三节 房源装修改造
第二十一条【装修改造报建】对符合《建筑工程施工许可管理办法》有关规定的项目办理《施工许可证》，由区主管部门（住房和建设事务中心）进行监督管理。
因政策原因无法办理施工许可报建手续的项目按《深圳市小散工程和零星作业安全生产纳管暂行办法》（深府办规〔2018〕10号）及《深圳市宝安区小散工程和零星作业安全生产纳管实施细则》（深宝规〔2019〕6号）有关规定，由街道办参照小散工程予以纳管。
第二十二条【项目验收】项目完成全部装修改造工作后，由房源单位组织开展项目整体验收工作，筹集主体组织开展项目接受条件验收工作，确保房屋质量、环保等方面符合人才住房和保障性住房标准。
第二十三条【入住条件确认】项目验收合格后，由筹集主体申请，组织区主管部门（住房和建设事务中心）等相关单位开展项目入住条件确认工作（包括但不限于项目房屋质量安全、消防安全、环保检测、室内空气质量检测等各项资料核查），确认符合入住条件后由区主管部门（住房和建设事务中心）核发符合入住通知书。
第四节 房源分配及后续工作
第二十四条【分配方案制定】项目纳入筹集计划后，由区主管部门制定房源分配方案，方案报区指挥部办公室审议后，报区指挥部审定后实施。
第二十五条【发布认租公告】对已制定分配方案的项目，筹集主体原则上在项目整体装修工程进度达到80%后，备齐相关材料报请区主管部门（住房和建设事务中心）在5个工作日内发布认租公告。
第二十六条【房源续期或出库】房源合作期限届满，筹集主体应提前6个月向区指挥部办公室提出书面申请，并报区指挥部审议。同意出库的房源，筹集主体应做好出库前风险研判工作，并制定人员分流预案以及突发情况应急处置方案，做好人才解释、分流及租金补贴结算工作；同意续期的房源，由区主管部门（住房和建设事务中心）与筹集主体续签项目人才住房规模化租赁补贴协议。
第四章 租金及补贴
第二十七条【补贴内容】针对筹集主体开展的规模化租赁项目的补贴，包括租金补贴和其他补贴。租金补贴为承租租金与出租租金的差额；其他补贴包括筹集房源空置期间产生的租金、物业管理费用等。
第二十八条【承租租金】由筹集主体承租项目房源的租金。筹集主体以3家一级评估机构的市场租金评估均价为上限与房源单位开展协商谈判，达成一致后报区指挥部审定。
第二十九条【出租租金】出租租金指以研究中心出具的系统租金评估价为基数，按深圳市人才住房政策规定的比例，由承租企业（或人才）缴纳的租金。
第三十条【房源起租日】承租企业（或人才）交付房租的起始日，为房源单位、筹集主体及承租企业（或人才）三方租赁合同内约定的实际入住时间。
第三十一条【配租缓冲期】区主管部门（住房和建设事务中心）确认入住条件之日起35个自然日，原则上配租缓冲期内财政不承担空置房源费用。
第三十二条【补贴起算日】即财政需对筹集主体进行补贴的起始日，对房源起租日在配租缓冲期当天及以内的，补贴起算日为房源起租日；对房源起租日在配租缓冲期外的，补贴起算日为配租缓冲期结束次日。租金递增率起算日以确认符合入住之日为准。
第三十三条【空置房源补贴期】为严格控制房源空置率，自配租缓冲期结束次日起为空置房源补贴期（下称“补贴期”），对于超出项目总套数20%以上的空置房源，不予补贴。
第三十四条【空置房源市场化运营】补贴期内的空置房源可由房源单位向筹集主体申请自行市场化运营，筹集主体受理确认后向区主管部门（住房和建设事务中心）备案；也可由区主管部门主动提出，筹集主体与房源单位协商将空置房源退还房源单位自行市场化运营；空置房源自协商一致确认退回之日起不纳入补贴范围。
第三十五条【预留房源】由区政府主要领导相关会议纪要明确预留的房源，在会议纪要规定的预留时间内全额补贴；自预留时间结束次日起，房源补贴参照第三十三条执行。
第三十六条承租租期原则上不低于6年。
第三十七条【补贴流程】筹集主体按补贴协议约定时限将规模化租赁项目入住情况及补贴费用进行计算汇总，向区主管部门书面申请补贴经费。区主管部门对申报材料进行审查，及时向筹集主体反馈审核结果，筹集主体确认无误后，由区住房主管部门按程序支付。
第五章 附则
第三十八条【解释及配套文件】本实施细则由区主管部门负责解释。区主管部门可根据实际需要，制定配套操作文件。
第三十九条【生效】本实施细则自发布之日起施行，有效期三年
